Avant de s’engager dans un contrat de bail commercial, il est essentiel de bien comprendre les clauses et conditions en vigueur. En effet, le législateur prévoit des mécanismes spécifiques pour les baux commerciaux, notamment la fameuse période 3-6-9 qui fait référence aux renouvellements possibles du contrat. Dans cet article, nous aborderons les éléments clés à considérer avant de signer ce type de contrat.
Tout sur le « 3-6-9 »
Le « 3-6-9 » est une expression courante dans le domaine des baux commerciaux en France. Elle correspond à la durée minimale du contrat locatif (neuf ans), ainsi qu’à des points échéants potentiels aux 3e et 6e années. Le locataire dispose d’un droit au renouvellement triennal après expiration de chaque période de trois années. Par conséquent, le bail peut durer 3, 6 ou 9 ans selon les besoins du preneur et la volonté des deux parties.
Renouvellement et résiliation anticipée
Il convient de différencier le renouvellement et la résiliation anticipée. D’une part, le renouvellement est accordé au locataire qui souhaite poursuivre son activité au sein du local loué. Celui-ci doit adresser une lettre recommandée avec accusé de réception au propriétaire afin d’informer de sa décision. Le renouvellement est automatique dès l’expiration du bail en cours.
D’autre part, la résiliation anticipée correspond à la volonté de mettre fin au contrat prématurément. Le locataire peut demander cette résiliation aux 3e et 6e années en envoyant une lettre recommandée avec accusé de réception au moins six mois avant l’échéance concernée. Ainsi, le contrat se termine sans pénalité pour le preneur.
Les principales clauses d’un bail commercial
Les baux commerciaux intègrent un ensemble de clauses qui définissent les droits et obligations des parties (bailleur et preneur). Il est primordial d’en prendre connaissance avant de signer un tel contrat.
Durée et loyers
La durée minimale d’un bail commercial est fixée à neuf ans, comme mentionné précédemment. Concernant le loyer, il est généralement établi librement entre les parties et peut être révisé tous les trois ans selon les prévisions contractuelles ou légales.
L’usage des locaux loués
Le bailleur doit veiller à ce que le local puisse être utilisé conformément à la destination qu’il a consentie. En général, il s’agit d’une utilisation commerciale, artisanale ou industrielle. De son côté, le locataire doit respecter cette destination sous peine de voir le bail résilié.
Répartition des charges et travaux
Le bail commercial doit préciser la répartition des charges et des travaux entre le propriétaire et le locataire. En général, les dépenses relatives à l’entretien courant et aux menus travaux incombent au tenant, tandis que les gros travaux de mise en conformité ou de réparation structurelle sont à la charge du bailleur.
Les garanties et protections pour le locataire
La législation française prévoit plusieurs mécanismes afin de protéger les locataires dans le cadre d’un bail commercial. Ces dispositifs visent notamment à encourager l’équilibre contractuel entre les parties et à faciliter l’accès des porteurs de projets à des locaux professionnels.
Plafonnement des loyers et déplafonnement
Sous certaines conditions, il est possible que le locataire bénéficie d’un plafonnement des loyers lors de la première révision triennale. Ce plafonnement est calculé en fonction de la variation de l’indice trimestriel INSEE. Le but étant d’éviter une augmentation trop importante du loyer lors de la révision.
En revanche, le déplafonnement est envisageable lorsque l’évolution économique du quartier justifie une hausse exceptionnelle du loyer.
Droit au renouvellement et indemnité d’éviction
Comme évoqué précédemment, le locataire a droit au renouvellement de son bail commercial à l’issue des périodes triennales. Si le propriétaire refuse le renouvellement sans motif sérieux et légitime, il doit verser une indemnité d’éviction au preneur. Cette indemnité correspond généralement au montant du préjudice causé par la perte de l’activité et doit être déterminée à l’amiable ou, en cas de litige, par le juge.
Pour conclure, il est primordial pour tout entrepreneur souhaitant louer un local dans le cadre d’un bail commercial de se familiariser avec les mécanismes spécifiques liés à ce type de contrat. La période 3-6-9, les clauses essentielles telles que la destination des locaux, la répartition des charges ou encore les garanties légales accordées aux preneurs sont autant d’éléments déterminants qui influenceront la relation entre le propriétaire et le locataire véritable pierre angulaire d’une activité commerciale prospère.
